I. Thừa kế bất động sản

1. Đối tượng chịu thuế

Bất động sản thừa kế bao gồm: quyền sử dụng đất; đất có tài sản gắn liền; quyền sở hữu nhà (kể cả nhà ở hình thành trong tương lai); kết cấu hạ tầng, công trình xây dựng gắn liền với đất; quyền thuê đất, thuê mặt nước.

2. Thuế suất và thu nhập tính thuế

Thuế TNCN = Thu nhập tính thuế × 10%
Thu nhập tính thuế = phần giá trị tài sản thừa kế vượt trên 20 triệu đồng/lần phát sinh.

3. Cách xác định giá trị tính thuế (Điều 61.4c)

Phần giá trị đất: theo bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất tại thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất.
Phần giá trị nhà, công trình xây dựng: theo giá tính lệ phí trước bạ do UBND cấp tỉnh quy định (nếu không có thì theo quy định phân loại nhà, định mức xây dựng của Bộ Xây dựng, trừ hao mòn thực tế).

4. Thời điểm tính thuế

Là thời điểm cá nhân đăng ký quyền sở hữu/quyền sử dụng bất động sản thừa kế.

5. Trường hợp được MIỄN thuế thừa kế bất động sản (Điều 18)

Bất động sản thừa kế giữa những người có quan hệ thân thích sau đây được miễn hoàn toàn thuế TNCN:

Vợ với chồng
Cha đẻ/mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi/mẹ nuôi với con nuôi
Cha chồng/mẹ chồng với con dâu (kể cả khi chồng đã mất); cha vợ/mẹ vợ với con rể (kể cả khi vợ đã mất)
Ông/bà nội với cháu nội; ông/bà ngoại với cháu ngoại
Anh, chị, em ruột với nhau

→ Đây là điểm khác biệt lớn so với thừa kế vốn góp, cổ phần, cổ phiếu (không được miễn thuế dù giữa người thân).

II. Chuyển nhượng bất động sản

1. Đối tượng chịu thuế

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhà ở (kể cả hình thành trong tương lai), quyền thuê đất/thuê mặt nước, và các hình thức chuyển nhượng BĐS khác — kể cả khi góp vốn bằng bất động sản.

2. Thuế suất và cách tính

Thuế TNCN = Giá chuyển nhượng × 2%

Giá chuyển nhượng là giá ghi trên hợp đồng tại thời điểm chuyển nhượng.

Nếu hợp đồng không ghi giá đất hoặc ghi thấp hơn bảng giá đất/hệ số điều chỉnh của Nhà nước → lấy theo bảng giá đất Nhà nước quy định.

Với nhà/công trình trên đất: nếu giá trên hợp đồng thấp hơn giá tính lệ phí trước bạ → lấy theo giá tính lệ phí trước bạ.

3. Thời điểm xác định thu nhập tính thuế

Hợp đồng không thỏa thuận bên mua nộp thuế thay: tại thời điểm hợp đồng có hiệu lực.
Hợp đồng có thỏa thuận bên mua nộp thay: tại thời điểm đăng ký quyền sở hữu/sử dụng.
Nhà ở/công trình hình thành trong tương lai: tại thời điểm nộp hồ sơ khai thuế.
Góp vốn bằng BĐS: chưa phải nộp thuế ngay khi góp vốn; chỉ nộp khi chuyển nhượng vốn, rút vốn, hoặc giải thể doanh nghiệp.

4. Các trường hợp được MIỄN thuế chuyển nhượng bất động sản

Giữa người thân như liệt kê ở phần I (Điều 18) — áp dụng chung cho cả chuyển nhượng lẫn thừa kế/cho tặng.
Nhà ở, đất ở duy nhất (Điều 19): cá nhân chỉ có duy nhất một nhà ở/đất ở tại Việt Nam, đã sở hữu tối thiểu 183 ngày, và chuyển nhượng toàn bộ (không áp dụng cho nhà ở hình thành trong tương lai).
Tài sản do ly hôn được phân chia theo thỏa thuận/phán quyết tòa án.
BĐS bị Nhà nước tịch thu, bán đấu giá nộp ngân sách.

5. Một số trường hợp đặc thù đáng lưu ý

Đồng sở hữu: mỗi người nộp thuế riêng theo tỷ lệ sở hữu.
Ủy quyền định đoạt toàn quyền BĐS: người ủy quyền là người nộp thuế (không phải người nhận ủy quyền, trừ khi chỉ nhận thù lao).
Xử lý tài sản bảo đảm nợ tại ngân hàng, thi hành án: tổ chức xử lý tài sản có trách nhiệm khai/nộp thuế thay.