Văn bản hợp nhất 86/2026/VBHN-TT-BXD: Đối tượng và điều kiện vay vốn hỗ trợ nhà ở xã hội

Ngày 18/9/2026, Bộ Xây dựng ban hành Văn bản hợp nhất 86/2026/VBHN-TT-BXD, gom toàn bộ quy định hướng dẫn xác định đối tượng được vay vốn hỗ trợ nhà ở theo Nghị quyết 02/NQ-CP ngày 07/01/2013 của Chính phủ – chương trình quen thuộc với tên gọi “gói 30.000 tỷ”. Bài viết dưới đây tóm tắt các nội dung cốt lõi, đồng thời chỉ ra văn bản này còn ý nghĩa với ai trong bối cảnh chính sách nhà ở xã hội năm 2026.

1. Văn bản hợp nhất 86/2026 hợp nhất những văn bản nào?

Văn bản hợp nhất 86/2026/VBHN-TT-BXD hợp nhất ba thông tư:

Văn bản	Ngày ban hành	Hiệu lực
Thông tư 07/2013/TT-BXD (văn bản gốc)	15/5/2013	01/6/2013
Thông tư 18/2013/TT-BXD (sửa đổi, bổ sung)	31/10/2013	15/11/2013
Thông tư 17/2014/TT-BXD (sửa đổi, bổ sung)	18/11/2014	25/11/2014

Văn bản hợp nhất giữ nguyên số điều của Thông tư 07/2013/TT-BXD. Vì vậy, các trích dẫn trong bài được ghi theo số điều của Thông tư 07/2013/TT-BXD (đã hợp nhất).

2. Phạm vi điều chỉnh: 5 loại khoản vay hỗ trợ nhà ở

Theo khoản 1 Điều 1, Thông tư áp dụng cho việc xác định đối tượng được vay vốn để:

Thuê, thuê mua, mua nhà ở xã hội;
Thuê, mua nhà ở thương mại diện tích dưới 70 m², giá bán dưới 15 triệu đồng/m²;
Mua nhà ở thương mại tại dự án đã được phê duyệt có tổng giá trị hợp đồng (gồm VAT, cả nhà và đất) không quá 1,05 tỷ đồng;
Xây dựng mới hoặc cải tạo, sửa chữa nhà ở của chính mình;
Đầu tư phát triển nhà ở xã hội (dành cho doanh nghiệp, hộ gia đình, cá nhân làm chủ đầu tư).

3. Ai thuộc đối tượng được vay vốn hỗ trợ nhà ở?

Điều 2 xác định bốn nhóm đối tượng cá nhân, hộ gia đình:

Khu vực công: cán bộ, công chức, viên chức hưởng lương ngân sách thuộc cơ quan Đảng, Nhà nước, Mặt trận Tổ quốc, tổ chức chính trị – xã hội, xã hội – nghề nghiệp; viên chức đơn vị sự nghiệp công lập; lực lượng vũ trang nhân dân (khoản 1 Điều 2).
Người thu nhập thấp: người lao động tại đơn vị sự nghiệp ngoài công lập, doanh nghiệp, hợp tác xã; người đã nghỉ chế độ; lao động tự do, kinh doanh cá thể (khoản 2 Điều 2).
Người đã có đất ở tại đô thị phù hợp quy hoạch, khó khăn về nhà ở, chưa được Nhà nước hỗ trợ dưới bất kỳ hình thức nào, vay để xây mới hoặc cải tạo nhà (khoản 3 Điều 2).
Hộ gia đình, cá nhân đầu tư nhà ở xã hội để bán, cho thuê, cho thuê mua cho công nhân khu công nghiệp, người lao động đô thị, học sinh, sinh viên… (khoản 4 Điều 2).

Ngoài ra, doanh nghiệp là chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội, hoặc dự án nhà ở thương mại chuyển đổi công năng sang nhà ở xã hội, cũng thuộc diện được vay (điểm c khoản 2 Điều 1).

4. Điều kiện vay vốn theo từng mục đích

4.1. Vay thuê, thuê mua, mua nhà ở xã hội

Điều kiện đơn giản nhất: người thuộc Điều 2 chỉ cần đã ký hợp đồng thuê, thuê mua hoặc mua nhà ở xã hội đúng quy định (khoản 1 Điều 3).

4.2. Vay mua nhà ở thương mại giá thấp (dưới 70 m² hoặc không quá 1,05 tỷ đồng)

Theo điểm a khoản 2 và điểm a khoản 4 Điều 3, người vay phải đáp ứng đồng thời:

Về nhà ở: chưa có nhà thuộc sở hữu; hoặc có nhà nhưng diện tích bình quân dưới 8 m² sử dụng/người; hoặc có đất ở nhưng diện tích nhỏ hơn mức tối thiểu được cấp phép xây dựng theo quy định của UBND cấp tỉnh.
Về cư trú: có hộ khẩu thường trú tại tỉnh, thành phố nơi có dự án; nếu tạm trú thì phải đóng BHXH từ đủ 01 năm (có thể không liên tục), kèm xác nhận của cơ quan bảo hiểm. Người làm việc tại chi nhánh, văn phòng đại diện mà đóng BHXH ở địa phương khác được dùng xác nhận của công ty thay thế.
Về giao dịch: đã có hợp đồng thuê, mua nhà ở thương mại với chủ đầu tư.

Giấy tờ xác nhận (điểm b khoản 2 và điểm b khoản 4 Điều 3):

Nhóm đối tượng	Cơ quan xác nhận	Mẫu
Cán bộ, công chức, viên chức, lực lượng vũ trang	Đơn vị đang công tác – xác nhận nơi công tác và thực trạng nhà ở, chỉ xác nhận một lần	Phụ lục 01
Người lao động khu vực ngoài nhà nước, lao động tự do	UBND cấp xã nơi cư trú – xác nhận thực trạng nhà ở	Phụ lục 02

Một điểm đáng chú ý: không bắt buộc xác nhận thu nhập, trừ khi ngân hàng yêu cầu để đánh giá phương án trả nợ (điểm d khoản 2 Điều 3). Mỗi hộ gia đình chỉ được vay hỗ trợ một lần; con, cháu đã kết hôn hoặc người ở nhờ có đăng ký cư trú cùng chủ hộ được coi là hộ độc lập (điểm c khoản 2, điểm c khoản 4 Điều 3).

4.3. Vay xây mới hoặc cải tạo, sửa chữa nhà ở tại đô thị

Khoản 5 Điều 3 yêu cầu: chưa được Nhà nước hỗ trợ về nhà ở; có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và giấy phép xây dựng (nếu thuộc diện phải cấp phép); nhà hiện hữu dưới 8 m²/người hoặc hư hỏng nặng phải xây lại, sửa khung – tường – mái; có đơn theo Phụ lục 03 được UBND phường xác nhận.

4.4. Hộ gia đình, cá nhân đầu tư nhà ở xã hội

Theo khoản 6 Điều 3, ngoài Giấy chứng nhận và giấy phép xây dựng, công trình phải đạt tiêu chuẩn tối thiểu về phòng ở, căn hộ và khu vực xây dựng. Nếu thuộc khu vực miễn phép nhưng có từ 10 phòng/căn trở lên, bố trí cho từ 50 người trở lên hoặc trên 200 m² sàn, chủ đầu tư phải có bản vẽ tổng mặt bằng và văn bản chấp thuận của UBND cấp xã, kèm cam kết bán, cho thuê đúng đối tượng và khung giá theo Phụ lục 04.

5. Điều kiện vay đối với doanh nghiệp chủ đầu tư

Điều 4 quy định doanh nghiệp phải có: dự án được phê duyệt; văn bản chấp thuận đầu tư; đất sạch và giấy phép xây dựng (trừ trường hợp được miễn). Dự án chuyển đổi từ thương mại sang nhà ở xã hội cần thêm quyết định cho phép chuyển đổi. Hồ sơ gửi Bộ Xây dựng thẩm định trước khi chuyển ngân hàng xem xét; tổng dư nợ cho doanh nghiệp tối đa 30% nguồn tái cấp vốn của Ngân hàng Nhà nước.

6. Cách xác định diện tích và giá nhà ở thương mại

Điều 5 hướng dẫn:

Căn hộ chung cư: tính theo diện tích sàn thông thủy, gồm ban công, lô-gia sử dụng riêng; không tính cột và hộp kỹ thuật. Với nhà hình thành trong tương lai, diện tích khi hoàn công được chênh lệch không quá 5%.
Nhà thấp tầng: cả diện tích sàn và diện tích khuôn viên đất đều phải dưới 70 m².
Giá bán: là giá nhà hoàn thiện, đã gồm VAT và kinh phí bảo trì; với nhà thấp tầng, giá/m² sàn bao gồm cả giá đất.

7. Chế tài khi gian dối hồ sơ

Theo Điều 6, người kê khai gian dối về đối tượng, điều kiện vay sẽ bị xử phạt hành chính, đồng thời buộc trả lại số tiền đã vay và chấm dứt hợp đồng vay. Người lợi dụng chức vụ để xác nhận sai có thể bị xử lý hành chính hoặc truy cứu trách nhiệm hình sự, và phải bồi thường nếu gây thiệt hại.

8. Văn bản hợp nhất 86/2026 còn áp dụng cho ai?

Đây là điểm người đọc cần lưu ý nhất. Gói 30.000 tỷ đồng đã kết thúc giải ngân từ cuối năm 2016 và hiện ở giai đoạn thu nợ; theo Thông tư 85/2025/TT-NHNN, các ngân hàng phải hoàn trả toàn bộ nợ tái cấp vốn cho Ngân hàng Nhà nước chậm nhất ngày 01/6/2031. Vì vậy, Văn bản hợp nhất 86/2026 chủ yếu có giá trị đối với:

Người đang còn dư nợ khoản vay gói 30.000 tỷ, cần đối chiếu điều kiện, nghĩa vụ hoặc giải quyết tranh chấp với ngân hàng;
Cơ quan, đơn vị, luật sư khi rà soát hồ sơ vay cũ hoặc xử lý vi phạm theo Điều 6.

Người muốn mua nhà ở xã hội từ nay áp dụng khung pháp lý mới:

Tiêu chí	Gói 30.000 tỷ (VBHN 86/2026)	Chính sách hiện hành
Căn cứ	Nghị quyết 02/NQ-CP; Thông tư 07/2013/TT-BXD	Luật Nhà ở 2023; Nghị định 100/2024/NĐ-CP (sửa đổi bởi Nghị định 261/2025/NĐ-CP, Nghị định 54/2026/NĐ-CP)
Điều kiện nhà ở	Dưới 8 m² sử dụng/người	Chưa có nhà hoặc dưới 15 m² sàn/người (Điều 29 Nghị định 100/2024/NĐ-CP, đã sửa đổi)
Điều kiện thu nhập	Không bắt buộc xác nhận	Độc thân ≤ 20 triệu/tháng; độc thân nuôi con chưa thành niên ≤ 30 triệu; vợ chồng ≤ 40 triệu (Điều 30 Nghị định 100/2024/NĐ-CP, đã sửa đổi)
Nơi vay ưu đãi	17 ngân hàng thương mại tham gia chương trình	Ngân hàng Chính sách xã hội: lãi suất 5,4%/năm, tối đa 80% giá trị hợp đồng, thời hạn tối đa 25 năm (Điều 48 Nghị định 100/2024/NĐ-CP, đã sửa đổi)

9. Câu hỏi thường gặp

Văn bản hợp nhất 86/2026/VBHN-TT-BXD có phải chính sách vay nhà ở xã hội mới không? Không. Văn bản hợp nhất không ban hành quy định mới mà chỉ gộp Thông tư 07/2013/TT-BXD và hai thông tư sửa đổi thành một văn bản để thuận tiện tra cứu.

Năm 2026 còn đăng ký vay gói 30.000 tỷ được không? Không. Chương trình đã dừng giải ngân từ cuối năm 2016. Người có nhu cầu hiện nay vay theo Nghị định 100/2024/NĐ-CP tại Ngân hàng Chính sách xã hội hoặc các chương trình tín dụng nhà ở xã hội khác.

Vay gói 30.000 tỷ có cần chứng minh thu nhập không? Theo điểm d khoản 2 Điều 3, không bắt buộc xác nhận thu nhập, trừ khi ngân hàng yêu cầu để đánh giá khả năng trả nợ.

Một hộ gia đình được vay hỗ trợ nhà ở mấy lần? Chỉ một lần. Tuy nhiên, con, cháu đã kết hôn hoặc người ở nhờ có đăng ký cư trú cùng chủ hộ được tính là hộ gia đình độc lập.

Kê khai sai để được vay thì bị xử lý thế nào? Ngoài phạt hành chính, người vay bị buộc hoàn trả khoản vay và chấm dứt hợp đồng vay (khoản 2 Điều 6).

10. LawPro hỗ trợ gì cho bạn?

Công ty Luật TNHH LawPro tư vấn rà soát điều kiện mua, thuê mua nhà ở xã hội; kiểm tra hợp đồng mua bán, hợp đồng vay; đại diện giải quyết tranh chấp với chủ đầu tư hoặc ngân hàng liên quan đến các khoản vay hỗ trợ nhà ở.