Tổng hợp mức phạt sàn giao dịch và môi giới bất động sản từ 26/8/2026

Nghị định 339/2026/NĐ-CP (có hiệu lực từ 26/8/2026) siết mạnh các chủ thể trung gian trên thị trường bất động sản. Sàn giao dịch đưa bất động sản không đủ điều kiện lên sàn có thể bị phạt tới 600 triệu đồng, gấp hơn hai lần mức tối đa trước đây. Cá nhân hành nghề môi giới không có chứng chỉ bị phạt 40–60 triệu đồng. Bài viết tổng hợp đầy đủ mức phạt theo từng đối tượng để doanh nghiệp và người làm nghề chủ động rà soát.

Điều kiện hoạt động môi giới bất động sản cần đáp ứng

Để hiểu vì sao bị phạt, trước hết cần nắm điều kiện hoạt động theo Luật Kinh doanh bất động sản 2023:

Doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản và đáp ứng các yêu cầu: có quy chế hoạt động; có cơ sở vật chất, kỹ thuật theo quy định; có ít nhất 01 người có chứng chỉ hành nghề môi giới; gửi thông tin doanh nghiệp đến cơ quan quản lý kinh doanh bất động sản cấp tỉnh trước khi hoạt động.

Cá nhân hành nghề môi giới phải đồng thời có chứng chỉ hành nghề và làm việc trong một doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch hoặc dịch vụ môi giới bất động sản. Nói cách khác, môi giới “tự do” không thuộc doanh nghiệp nào là vi phạm.

Nguyên tắc áp dụng mức phạt

Các mức phạt với sàn giao dịch và doanh nghiệp môi giới là mức áp dụng cho tổ chức. Nếu chủ thể vi phạm là cá nhân, mức phạt bằng một nửa.
Mức phạt 40–60 triệu đồng với cá nhân môi giới được quy định thẳng là mức áp dụng cho cá nhân, không chia đôi.
Thời hiệu xử phạt trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản là 01 năm.

Mức phạt đối với sàn giao dịch bất động sản (Điều 72)

Hành vi vi phạm	Mức phạt	Hình thức bổ sung
Không lưu trữ hồ sơ giao dịch theo quy định	60–80 triệu	—
Không ban hành hoặc không công khai quy trình giao dịch qua sàn	60–80 triệu	—
Không làm thủ tục cấp lại, thay đổi thông tin Giấy đăng ký hoạt động khi có thay đổi	60–80 triệu	—
Không đủ điều kiện về cơ sở vật chất, kỹ thuật	60–80 triệu	Đình chỉ 03–06 tháng
Không xác nhận hoặc xác nhận sai giao dịch qua sàn	60–80 triệu	—
Không thực hiện chế độ báo cáo	60–80 triệu	—
Sử dụng người quản lý, điều hành sàn không đủ điều kiện	80–100 triệu	Đình chỉ 03–06 tháng
Không niêm yết, cung cấp thông tin hoặc cung cấp sai, thiếu thông tin về bất động sản	80–100 triệu	—
Kinh doanh dịch vụ sàn nhưng không thành lập doanh nghiệp	200–400 triệu	—
Sàn không có giấy phép hoạt động theo quy định	200–400 triệu	—
Ký hợp đồng với môi giới không đủ điều kiện hành nghề	200–400 triệu	Đình chỉ 03–06 tháng
Đưa bất động sản không đủ điều kiện kinh doanh lên sàn	400–600 triệu	—

So với quy định cũ: Nghị định 16/2022/NĐ-CP chỉ phạt 200–250 triệu đồng với hành vi đưa bất động sản không đủ điều kiện lên sàn. Mức tối đa nay tăng lên 600 triệu đồng.

Biện pháp khắc phục hậu quả đi kèm gồm: buộc lưu trữ hồ sơ, buộc ban hành và công khai quy trình giao dịch, buộc bảo đảm điều kiện cơ sở vật chất, buộc thay thế người quản lý không đủ điều kiện, buộc niêm yết thông tin và buộc chấm dứt hợp đồng với môi giới không đủ điều kiện.

Mức phạt đối với hoạt động môi giới bất động sản (Điều 73)

Cá nhân hành nghề môi giới

Hành vi vi phạm	Mức phạt
Hành nghề môi giới không có chứng chỉ hành nghề	40–60 triệu
Hành nghề môi giới nhưng không làm việc trong doanh nghiệp môi giới hoặc sàn giao dịch	40–60 triệu
Không thực hiện quy chế hoạt động của sàn hoặc doanh nghiệp nơi mình làm việc	40–60 triệu

Doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới

Hành vi vi phạm	Mức phạt	Hình thức bổ sung
Không thực hiện chế độ báo cáo	60–80 triệu	—
Không có quy chế hoạt động dịch vụ môi giới	60–80 triệu	—
Không có tối thiểu 01 người có chứng chỉ hành nghề môi giới	60–80 triệu	Đình chỉ 03–06 tháng
Không đủ điều kiện về cơ sở vật chất, kỹ thuật	60–80 triệu	Đình chỉ 03–06 tháng
Kinh doanh dịch vụ môi giới nhưng không thành lập doanh nghiệp	120–160 triệu	—
Không cung cấp hoặc cung cấp thiếu, không trung thực thông tin về bất động sản được môi giới	120–160 triệu	—
Không gửi thông tin doanh nghiệp đến cơ quan quản lý cấp tỉnh trước khi hoạt động	120–160 triệu	Đình chỉ 03–06 tháng

Lưu ý: hành vi cung cấp thông tin không trung thực về bất động sản áp dụng cho cả doanh nghiệp và cá nhân môi giới; nếu người vi phạm là cá nhân, mức phạt là 60–80 triệu đồng.

Nghĩa vụ phòng, chống rửa tiền: điểm mới cần lưu ý (Điều 77)

Nghị định 339/2026/NĐ-CP lần đầu bổ sung một điều riêng xử phạt vi phạm về phòng, chống rửa tiền trong kinh doanh dịch vụ bất động sản:

Hành vi vi phạm	Mức phạt	Hình thức bổ sung
Không ban hành quy định nội bộ về phòng, chống rửa tiền	20–40 triệu	—
Không thu thập, lưu trữ, bảo mật đầy đủ thông tin, hồ sơ giao dịch	20–40 triệu	—
Không báo cáo giao dịch đáng ngờ, giao dịch giá trị lớn hoặc cung cấp thông tin không trung thực	40–80 triệu	Đình chỉ kinh doanh dịch vụ 01–03 tháng

Cơ sở đào tạo môi giới cũng bị xử phạt

Cơ sở đào tạo, bồi dưỡng kiến thức hành nghề môi giới và điều hành sàn giao dịch không có tư cách pháp nhân theo quy định bị phạt 100–180 triệu đồng. Đây là quy định mới so với Nghị định 16/2022/NĐ-CP.

Checklist tuân thủ cho sàn giao dịch và doanh nghiệp môi giới

Kiểm tra pháp lý từng sản phẩm trước khi nhận bán: giấy tờ dự án, bảo lãnh ngân hàng với nhà ở hình thành trong tương lai, văn bản thông báo đủ điều kiện kinh doanh. Đây là rủi ro có mức phạt cao nhất.
Rà soát chứng chỉ hành nghề của toàn bộ môi giới đang ký hợp đồng, kể cả cộng tác viên; chấm dứt ngay hợp đồng với người không đủ điều kiện.
Kiểm tra người quản lý, điều hành sàn có đáp ứng tiêu chuẩn theo quy định.
Chuẩn hóa hồ sơ: quy chế hoạt động, quy trình giao dịch công khai, hồ sơ lưu trữ từng giao dịch.
Gửi thông tin doanh nghiệp đến cơ quan quản lý cấp tỉnh trước khi hoạt động và cập nhật khi có thay đổi.
Thực hiện đúng chế độ báo cáo định kỳ.
Ban hành quy định nội bộ về phòng, chống rửa tiền và quy trình nhận diện, báo cáo giao dịch đáng ngờ.

Câu hỏi thường gặp

Môi giới bất động sản không có chứng chỉ bị phạt bao nhiêu?

Cá nhân hành nghề môi giới bất động sản không có chứng chỉ hành nghề bị phạt từ 40–60 triệu đồng theo Điều 73 Nghị định 339/2026/NĐ-CP.

Có chứng chỉ nhưng làm môi giới tự do có bị phạt không?

Có. Cá nhân có chứng chỉ nhưng không hành nghề trong một doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới hoặc sàn giao dịch bất động sản cũng bị phạt 40–60 triệu đồng.

Sàn giao dịch đưa dự án chưa đủ điều kiện lên sàn bị phạt bao nhiêu?

Sàn giao dịch bị phạt từ 400–600 triệu đồng, tăng mạnh so với mức 200–250 triệu đồng theo quy định cũ.

Sàn giao dịch có thể bị đình chỉ hoạt động trong trường hợp nào?

Sàn bị đình chỉ hoạt động từ 03–06 tháng khi không đủ điều kiện cơ sở vật chất, kỹ thuật; sử dụng người quản lý, điều hành không đủ điều kiện; hoặc ký hợp đồng với môi giới không đủ điều kiện hành nghề.

Thời hiệu xử phạt vi phạm về môi giới, sàn giao dịch là bao lâu?

Thời hiệu xử phạt trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản là 01 năm. Với vi phạm đang diễn ra, thời hiệu tính từ thời điểm phát hiện hành vi.

Lưu ý pháp lý

Bài viết mang tính tham khảo, tổng hợp theo Nghị định 339/2026/NĐ-CP tại thời điểm đăng tải. Doanh nghiệp nên đối chiếu văn bản gốc hoặc tham vấn luật sư trước khi đưa ra quyết định.

Cần rà soát tuân thủ cho sàn giao dịch, doanh nghiệp môi giới? Công ty Luật LawPro hỗ trợ xây dựng quy chế hoạt động, quy trình giao dịch, quy định nội bộ phòng, chống rửa tiền và thẩm định pháp lý dự án trước khi phân phối.

📞 Hotline: 0936 779 799 | ✉️ Email: info@lawpro.vn