Chấm dứt hoạt động dự án đầu tư theo Luật Đầu tư 2025: các trường hợp cần biết

Chấm dứt hoạt động dự án đầu tư là việc dự án không còn được tiếp tục thực hiện, do nhà đầu tư tự quyết định hoặc do cơ quan đăng ký đầu tư quyết định khi có căn cứ theo luật. Luật Đầu tư 2025 (có hiệu lực từ ngày 01/3/2026) quy định rõ các trường hợp này tại Điều 36, trong đó đáng chú ý là mốc 24 tháng kể từ khi kết thúc tiến độ mà mục tiêu chưa hoàn thành.

1. Phân biệt ngừng hoạt động và chấm dứt hoạt động dự án đầu tư

Hai khái niệm này thường bị nhầm lẫn. Ngừng hoạt động (Điều 35 Luật Đầu tư 2025) là tạm dừng dự án trong một thời gian, còn chấm dứt hoạt động (Điều 36) là kết thúc dự án, kéo theo việc thanh lý và xử lý đất đai, tài sản.

Điều 35 quy định nhà đầu tư ngừng hoạt động của dự án phải thông báo bằng văn bản cho cơ quan đăng ký đầu tư. Nếu ngừng vì lý do bất khả kháng, nhà đầu tư được Nhà nước miễn tiền thuê đất, giảm tiền sử dụng đất trong thời gian ngừng để khắc phục hậu quả. Cơ quan quản lý nhà nước về đầu tư có thể quyết định ngừng hoặc ngừng một phần hoạt động của dự án trong các trường hợp như:

• Bảo vệ di tích, di vật, cổ vật, bảo vật quốc gia;
• Khắc phục vi phạm pháp luật về bảo vệ môi trường theo đề nghị của cơ quan quản lý môi trường;
• Thực hiện các biện pháp bảo đảm an toàn lao động theo đề nghị của cơ quan quản lý lao động;
• Theo bản án, quyết định của Tòa án, phán quyết trọng tài;
• Nhà đầu tư không thực hiện đúng nội dung chấp thuận chủ trương đầu tư, Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư và đã bị xử phạt vi phạm hành chính hoặc đã có văn bản của cơ quan đăng ký đầu tư nhưng tiếp tục vi phạm (trừ trường hợp chỉ chậm tiến độ).

Nếu nhà đầu tư không khắc phục được điều kiện ngừng hoạt động thì dự án có nguy cơ bị chấm dứt theo Điều 36.

2. Nhà đầu tư tự chấm dứt hoạt động dự án

Khoản 1 Điều 36 Luật Đầu tư 2025 cho phép nhà đầu tư chấm dứt hoạt động đầu tư, dự án đầu tư trong ba trường hợp:

• Nhà đầu tư quyết định chấm dứt hoạt động của dự án đầu tư;
• Theo các điều kiện chấm dứt hoạt động quy định trong hợp đồng, điều lệ doanh nghiệp;
• Hết thời hạn hoạt động của dự án đầu tư.

Đây là các trường hợp chủ động. Nhà đầu tư nên đối chiếu hợp đồng, điều lệ, giấy tờ liên quan đến đất đai và nghĩa vụ với đối tác trước khi quyết định, vì việc chấm dứt có thể kéo theo nghĩa vụ thanh lý, bồi thường hoặc hoàn trả.

3. Cơ quan đăng ký đầu tư chấm dứt dự án

Khoản 2 Điều 36 liệt kê các trường hợp cơ quan đăng ký đầu tư chấm dứt hoặc chấm dứt một phần hoạt động của dự án:

Trường hợp được nhắc đến nhiều nhất là dự án chậm tiến độ. Luật chỉ cho phép chấm dứt sau 24 tháng kể từ khi kết thúc tiến độ mà mục tiêu hoạt động vẫn chưa hoàn thành, và với điều kiện không thuộc diện được điều chỉnh tiến độ theo quy định. Vì vậy, nhà đầu tư gặp khó khăn khách quan nên chủ động làm thủ tục điều chỉnh tiến độ thay vì để quá thời hạn.

Luật cũng loại trừ trường hợp thu hồi đất (điểm đ) khỏi điểm b và điểm c, nghĩa là dự án bị thu hồi đất sẽ được xử lý theo căn cứ riêng về thu hồi đất. Nhà đầu tư cần đọc kỹ từng điểm để xác định đúng căn cứ áp dụng cho dự án của mình.

Dự án thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư

Khoản 3 Điều 36 quy định: đối với dự án thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư, cơ quan đăng ký đầu tư chỉ chấm dứt hoạt động của dự án sau khi có ý kiến của cơ quan chấp thuận chủ trương đầu tư. Quy định này nhằm bảo đảm các dự án quan trọng được xem xét ở cấp có thẩm quyền phù hợp, tránh tình trạng chấm dứt vội vàng.

4. Thanh lý dự án, xử lý đất đai và thu hồi Giấy chứng nhận

Khi dự án chấm dứt hoạt động, khoản 4 Điều 36 quy định nhà đầu tư tự thanh lý dự án theo pháp luật về thanh lý tài sản, trừ trường hợp có quy định riêng. Việc xử lý quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất thực hiện theo pháp luật về đất đai và pháp luật có liên quan (khoản 5).

Trên thực tế, đây là giai đoạn dễ phát sinh tranh chấp: nghĩa vụ với đối tác, người lao động, ngân hàng cho vay, hoặc nghĩa vụ tài chính về đất. Nhà đầu tư nên lập kế hoạch thanh lý, thông báo cho các bên liên quan và lưu giữ đầy đủ chứng từ.

Thu hồi Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư

Theo khoản 6 Điều 36, cơ quan đăng ký đầu tư quyết định thu hồi Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư khi dự án bị chấm dứt hoạt động theo khoản 2, trừ trường hợp chỉ chấm dứt một phần hoạt động. Trình tự, thủ tục chấm dứt hoạt động do Chính phủ quy định chi tiết (khoản 7), nên nhà đầu tư cần tham khảo nghị định hướng dẫn thi hành khi thực hiện.

5. Lưu ý để hạn chế rủi ro bị chấm dứt dự án

• Theo dõi tiến độ: đối chiếu thường xuyên tiến độ thực tế với tiến độ ghi trong chấp thuận chủ trương, Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư;
• Chủ động điều chỉnh: nếu có khó khăn về thủ tục, giải phóng mặt bằng hoặc thị trường, nên làm thủ tục điều chỉnh tiến độ trước khi hết hạn;
• Duy trì liên lạc: cập nhật địa chỉ, người đại diện để cơ quan đăng ký liên lạc được;
• Thực hiện ký quỹ, bảo lãnh: với dự án thuộc diện bảo đảm thực hiện dự án, cần thực hiện đúng thời hạn;
• Kiểm tra trạng thái đất: dự án phụ thuộc quyền sử dụng đất cần theo dõi việc giao đất, cho thuê đất và các căn cứ thu hồi.

Câu hỏi thường gặp (FAQ)

1. Dự án chậm tiến độ có bị chấm dứt ngay không?

Không. Theo điểm b khoản 2 Điều 36 Luật Đầu tư 2025, chỉ khi quá 24 tháng kể từ thời điểm kết thúc tiến độ mà nhà đầu tư vẫn không hoàn thành mục tiêu và không thuộc trường hợp được điều chỉnh tiến độ thì mới thuộc diện bị chấm dứt.

2. Nhà đầu tư có được tự chấm dứt dự án không?

Có. Khoản 1 Điều 36 cho phép nhà đầu tư quyết định chấm dứt, chấm dứt theo điều kiện trong hợp đồng, điều lệ hoặc khi hết thời hạn hoạt động của dự án. Sau đó, nhà đầu tư tự thanh lý dự án theo pháp luật.

3. Dự án bị thu hồi đất có bị chấm dứt không?

Điểm đ khoản 2 Điều 36 quy định dự án thuộc trường hợp bị thu hồi đất theo pháp luật về đất đai là một căn cứ để cơ quan đăng ký đầu tư chấm dứt hoạt động của dự án.

Kết luận

Chấm dứt hoạt động dự án đầu tư có thể xuất phát từ quyết định của nhà đầu tư hoặc từ các căn cứ do luật quy định. Việc nắm rõ Điều 35 và Điều 36 Luật Đầu tư 2025 giúp nhà đầu tư chủ động điều chỉnh tiến độ, duy trì điều kiện thực hiện dự án và xử lý đúng quy trình khi cần kết thúc.

Nếu dự án của bạn đang gặp khó khăn về tiến độ, đất đai hoặc cần kết thúc đúng pháp luật, bạn có thể liên hệ luật sư để được tư vấn.

Căn cứ pháp lý: Luật Đầu tư số 143/2025/QH15 (các Điều 35, 36, 51) và các văn bản hướng dẫn thi hành.