Nghị định số 339/2026/NĐ-CP ngày 26/8/2026 của Chính phủ quy định xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực xây dựng, quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật, quản lý, phát triển nhà, kinh doanh bất động sản, có hiệu lực từ ngày 26/8/2026 và thay thế Nghị định số 16/2022/NĐ-CP. Với nhà chung cư, mức xử phạt vi phạm tăng mạnh đối với cư dân và chủ đầu tư, đồng thời lần đầu có chế tài riêng cho chủ sở hữu không đóng kinh phí bảo trì.
Trả lời nhanh: từ ngày 26/8/2026, việc xử phạt vi phạm nhà chung cư áp dụng các Điều 59 đến Điều 62 Nghị định 339/2026/NĐ-CP. Cá nhân dùng căn hộ vào mục đích không phải để ở có thể bị phạt từ 100 đến 130 triệu đồng; chủ sở hữu không đóng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung bị phạt từ 20 đến 30 triệu đồng.
Điểm mới nổi bật trong xử phạt vi phạm nhà chung cư
Nghị định 339/2026/NĐ-CP gom các vi phạm về quản lý, sử dụng nhà chung cư thành bốn nhóm chủ thể: chủ đầu tư (Điều 59), đơn vị quản lý vận hành (Điều 60), Ban quản trị và thành viên Ban quản trị (Điều 61), chủ sở hữu và người sử dụng (Điều 62).
Điểm thay đổi đáng chú ý nhất nằm ở cách tính mức phạt. Theo điểm b khoản 4 Điều 5 Nghị định 339/2026/NĐ-CP, mức phạt tại khoản 1 Điều 61 và các khoản 1, 2, 3 Điều 62 là mức áp dụng đối với cá nhân. Nếu tổ chức vi phạm cùng hành vi, mức phạt gấp đôi (điểm a khoản 4 Điều 5).
Một số điểm mới khác:
- Sử dụng căn hộ không để ở: phạt cá nhân từ 100 đến 130 triệu đồng, nhưng loại trừ rõ trường hợp cho thuê để ở theo pháp luật về nhà ở (điểm d khoản 3 Điều 62).
- Không đóng kinh phí bảo trì: chủ sở hữu không đóng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung bị phạt từ 20 đến 30 triệu đồng và buộc đóng đầy đủ (khoản 1, điểm a khoản 4 Điều 62).
- Chia, tách căn hộ: hành vi chia, tách căn hộ chung cư không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép được nêu đích danh, phạt từ 60 đến 80 triệu đồng (điểm b khoản 2 Điều 62).
- Thành viên Ban quản trị: thành viên không có giấy chứng nhận hoàn thành khóa đào tạo, bồi dưỡng kiến thức quản lý vận hành nhà chung cư bị phạt từ 5 đến 10 triệu đồng (khoản 1 Điều 61).
- Chủ đầu tư giữ quỹ bảo trì: không bàn giao, bàn giao chậm hoặc không đầy đủ kinh phí bảo trì và tiền lãi bị phạt từ 260 đến 300 triệu đồng (điểm g khoản 4 Điều 59).
So sánh quy định cũ và mới về xử phạt vi phạm nhà chung cư
Bảng dưới đây đối chiếu các hành vi thường gặp giữa Nghị định 16/2022/NĐ-CP (văn bản cũ) và Nghị định 339/2026/NĐ-CP (văn bản mới). Mức phạt ghi theo đúng đối tượng mà từng nghị định quy định.
| Hành vi | Quy định cũ (NĐ 16/2022/NĐ-CP) | Quy định mới (NĐ 339/2026/NĐ-CP) | Điểm thay đổi |
| Sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở | 20–40 triệu đồng, là mức đối với tổ chức; cá nhân bằng 1/2 (điểm e khoản 1 Điều 70; điểm c khoản 3 Điều 4) | Cá nhân 100–130 triệu đồng, trừ cho thuê để ở (điểm d khoản 3 Điều 62) | Tăng 6,5–10 lần với cá nhân; bổ sung ngoại lệ cho thuê để ở |
| Chủ sở hữu không đóng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung | Trước đây chưa có chế tài riêng đối với người sử dụng nhà chung cư (Điều 70) | Cá nhân 20–30 triệu đồng, buộc đóng đủ (khoản 1, điểm a khoản 4 Điều 62) | Quy định hoàn toàn mới |
| Gây thấm, dột căn hộ chung cư | Cá nhân 20–40 triệu đồng (điểm a khoản 1 Điều 70) | Cố ý gây thấm, dột: cá nhân 100–130 triệu đồng (điểm a khoản 3 Điều 62) | Tăng mạnh; nhấn mạnh yếu tố “cố ý” |
| Sơn, trang trí mặt ngoài căn hộ sai thiết kế, kiến trúc | Cá nhân 20–40 triệu đồng (điểm b khoản 1 Điều 70) | Cá nhân 100–130 triệu đồng (điểm b khoản 3 Điều 62) | Tăng mạnh |
| Lấn chiếm phần sở hữu chung, chiếm dụng diện tích trái phép | 60–80 triệu đồng là mức tổ chức; cá nhân 30–40 triệu đồng (điểm a khoản 2 Điều 70) | Cá nhân 60–80 triệu đồng (điểm a khoản 2 Điều 62) | Mức với cá nhân tăng gấp đôi |
| Ban quản trị quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì không đúng quy định | 100–120 triệu đồng (điểm a khoản 2 Điều 69) | 50–60 triệu đồng (điểm a khoản 3 Điều 61) | Mức phạt giảm; vẫn buộc quản lý, sử dụng đúng quy định |
| Chủ đầu tư không bàn giao, chậm bàn giao kinh phí bảo trì | 160–200 triệu đồng (điểm e khoản 2 Điều 67) | 260–300 triệu đồng (điểm g khoản 4 Điều 59) | Tăng lên khung cao nhất của lĩnh vực |
| Bán, cho thuê chỗ để xe ô tô trong nhà chung cư không đúng quy định | 160–200 triệu đồng (điểm h khoản 2 Điều 67) | 160–200 triệu đồng (điểm d khoản 2 Điều 59) | Giữ nguyên mức phạt |
Mức phạt tối đa với tổ chức trong lĩnh vực quản lý, phát triển nhà vẫn là 300 triệu đồng (điểm b khoản 3 Điều 5 Nghị định 339/2026/NĐ-CP, tương ứng điểm b khoản 3 Điều 4 Nghị định 16/2022/NĐ-CP). Thời hiệu xử phạt trong lĩnh vực quản lý, phát triển nhà vẫn là 02 năm (khoản 1 Điều 6 Nghị định 339/2026/NĐ-CP).
Ai bị ảnh hưởng bởi quy định xử phạt mới
Cư dân, chủ sở hữu căn hộ. Đây là nhóm chịu tác động lớn nhất. Việc dùng căn hộ làm văn phòng, cơ sở kinh doanh, hoặc tự ý chuyển đổi công năng phần sở hữu chung có thể bị phạt từ 100 đến 130 triệu đồng (điểm c, điểm d khoản 3 Điều 62).
Ban quản trị nhà chung cư. Ban quản trị bị phạt từ 10 đến 20 triệu đồng nếu không nhận bàn giao hồ sơ, không tiếp nhận quỹ bảo trì khi chủ đầu tư bàn giao đúng quy định, hoặc không báo cáo Hội nghị nhà chung cư về thu, chi kinh phí bảo trì (khoản 2 Điều 61). Quyết định giá dịch vụ quản lý vận hành mà không thông qua Hội nghị nhà chung cư bị phạt từ 50 đến 60 triệu đồng (điểm c khoản 3 Điều 61).
Đơn vị quản lý vận hành. Không báo cáo công khai công tác quản lý vận hành với Ban quản trị bị phạt từ 60 đến 80 triệu đồng (điểm a khoản 1 Điều 60).
Chủ đầu tư dự án nhà chung cư. Ngoài việc chậm bàn giao quỹ bảo trì, chủ đầu tư còn bị phạt từ 260 đến 300 triệu đồng nếu không bàn giao hoặc bàn giao không đúng thời hạn hồ sơ nhà chung cư cho Ban quản trị (điểm e khoản 4 Điều 59).
Việc cần làm ngay khi Nghị định 339/2026 đã có hiệu lực
- Chủ sở hữu căn hộ: kiểm tra mục đích sử dụng thực tế; nếu đang cho thuê, nên ký hợp đồng thuê để ở rõ ràng để thuộc ngoại lệ tại điểm d khoản 3 Điều 62.
- Chủ sở hữu chưa đóng kinh phí bảo trì: nộp đủ theo quy định và hợp đồng mua bán, giữ chứng từ nộp tiền để tránh bị xử phạt theo khoản 1 Điều 62.
- Ban quản trị: rà soát giấy chứng nhận đào tạo của từng thành viên, công khai việc sử dụng kinh phí bảo trì và báo cáo thu, chi tại Hội nghị nhà chung cư.
- Chủ đầu tư: quyết toán, bàn giao đủ kinh phí bảo trì kèm tiền lãi và hồ sơ nhà chung cư cho Ban quản trị; rà soát hợp đồng bán, cho thuê chỗ để xe ô tô.
Quy định chuyển tiếp
Điều 89 Nghị định 339/2026/NĐ-CP phân biệt rõ hai trường hợp. Hành vi vi phạm đã xảy ra và kết thúc trước ngày 26/8/2026 mà bị phát hiện hoặc đang xem xét thì áp dụng nghị định có hiệu lực tại thời điểm thực hiện hành vi, tức Nghị định 16/2022/NĐ-CP (khoản 1).
Ngược lại, hành vi xảy ra trước ngày 26/8/2026 nhưng vẫn đang diễn ra sau ngày này thì áp dụng Nghị định 339/2026/NĐ-CP (khoản 2). Ví dụ, căn hộ được dùng làm văn phòng từ năm 2025 và đến nay vẫn tiếp tục thì bị xử lý theo mức phạt mới.
Kết luận
Nghị định 339/2026/NĐ-CP siết chặt việc xử phạt vi phạm nhà chung cư, nhất là với hành vi sử dụng căn hộ sai mục đích, không đóng kinh phí bảo trì và chủ đầu tư chậm bàn giao quỹ bảo trì.
Nếu bạn đang có tranh chấp về kinh phí bảo trì, phần sở hữu chung hoặc nhận được biên bản vi phạm liên quan đến căn hộ, hãy liên hệ luật sư để được tư vấn cụ thể trước khi giải trình hoặc khiếu nại.
Căn cứ pháp lý: Nghị định số 339/2026/NĐ-CP ngày 26/8/2026 của Chính phủ quy định xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực xây dựng, quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật, quản lý, phát triển nhà, kinh doanh bất động sản; Nghị định số 16/2022/NĐ-CP ngày 28/01/2022 của Chính phủ quy định xử phạt vi phạm hành chính về xây dựng (hết hiệu lực từ ngày 26/8/2026).
