Từ ngày 01/01/2026, việc bồi thường thu hồi đất theo Nghị quyết 254/2025/QH15 của Quốc hội (thông qua ngày 11/12/2025) thay đổi nhiều mốc thời gian và cách tính giá đất so với Luật Đất đai 2024. Nghị định số 49/2026/NĐ-CP ngày 31/01/2026 của Chính phủ hướng dẫn chi tiết và sửa đổi Nghị định 88/2024/NĐ-CP về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.
Trả lời nhanh: theo Nghị quyết 254, thông báo thu hồi đất được gửi chậm nhất 60 ngày (đất nông nghiệp) hoặc 120 ngày (đất phi nông nghiệp) trước khi ra quyết định thu hồi. Phương án bồi thường được niêm yết 10 ngày, và giá đất bồi thường tính theo bảng giá đất nhân hệ số điều chỉnh giá đất.
9 điều cần biết về bồi thường thu hồi đất theo Nghị quyết 254
1. Thời hạn thông báo thu hồi đất được rút ngắn
Cơ quan có thẩm quyền phải gửi thông báo thu hồi đất chậm nhất 60 ngày với đất nông nghiệp và 120 ngày với đất phi nông nghiệp (điểm a khoản 9 Điều 3 Nghị quyết 254/2025/QH15). Trước đây, khoản 1 Điều 85 Luật Đất đai 2024 quy định 90 ngày và 180 ngày.
Thời hạn này không áp dụng khi người có đất đồng ý thu hồi trước thời hạn (khoản 2 Điều 85 Luật Đất đai 2024).
2. Niêm yết phương án 10 ngày, đối thoại không quá 30 ngày
Phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được niêm yết công khai 10 ngày tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã, nơi sinh hoạt chung của khu dân cư và trên Cổng thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân cấp xã. Nếu còn ý kiến không đồng ý, việc đối thoại tổ chức không quá 30 ngày kể từ ngày lấy ý kiến (điểm b khoản 9 Điều 3 Nghị quyết 254/2025/QH15).
Điểm a khoản 3 Điều 87 Luật Đất đai 2024 trước đây quy định niêm yết 30 ngày và đối thoại trong thời hạn 60 ngày.
3. Giá đất bồi thường tính theo bảng giá đất và hệ số điều chỉnh
Giá đất tính tiền bồi thường về đất được tính theo giá đất trong bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất (khoản 6 Điều 3 và điểm c khoản 3 Điều 5 Nghị quyết 254/2025/QH15). Trước đây, khoản 2 Điều 91 Luật Đất đai 2024 quy định bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể do Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định.
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành hệ số điều chỉnh giá đất áp dụng từ ngày 01/01 hằng năm và có thể sửa đổi trong năm (khoản 2 Điều 8 Nghị quyết). Nghị định 49/2026/NĐ-CP đã sửa giải thích yếu tố giá đất (G) trong công thức tính tiền bồi thường tại khoản 7 Điều 13 Nghị định 88/2024/NĐ-CP cho phù hợp (khoản 4 Điều 11 Nghị định 49/2026/NĐ-CP).
4. Có trường hợp được thu hồi đất trước khi phê duyệt phương án
Nguyên tắc chung vẫn là phải phê duyệt phương án và bố trí tái định cư xong trước khi thu hồi (khoản 3 Điều 3 Nghị quyết, tương ứng khoản 6 Điều 91 Luật Đất đai 2024). Tuy nhiên, Nghị quyết cho phép ngoại lệ, gồm:
- Phương án không bố trí tái định cư đã niêm yết công khai nhưng chưa phê duyệt, đối với dự án quan trọng quốc gia, dự án đầu tư công khẩn cấp; dự án khác nếu trên 75% người sử dụng đất đồng ý thu hồi trước (điểm a);
- Thu hồi trước khi hoàn thành bố trí tái định cư với dự án đầu tư công khẩn cấp, dự án tái định cư tại chỗ, dự án bố trí tái định cư theo tuyến công trình chính (điểm b).
Khi đó, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định việc bố trí tạm cư, thời gian và kinh phí tạm cư (khoản 4 Điều 3). Nghị định 49/2026/NĐ-CP bổ sung nội dung tạm cư vào phương án bồi thường (khoản 1 Điều 11).
5. Nhà bị phá dỡ một phần vẫn có thể được bồi thường toàn bộ
Nếu nhà ở, công trình phục vụ đời sống bị phá dỡ toàn bộ hoặc một phần mà phần còn lại không bảo đảm tiêu chuẩn kỹ thuật, chủ sở hữu được bồi thường bằng giá trị xây dựng mới của toàn bộ nhà, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương. Nếu phần còn lại vẫn bảo đảm tiêu chuẩn, bồi thường theo thiệt hại thực tế theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh (điểm a khoản 11 Điều 3 Nghị quyết 254/2025/QH15).
Khi cần, đơn vị thực hiện bồi thường được thuê tư vấn xác định mức độ thiệt hại của nhà, công trình (khoản 5 Điều 11 Nghị định 49/2026/NĐ-CP).
6. Dự án thỏa thuận được trên 75% có thể bị thu hồi phần còn lại
Với dự án nhà đầu tư tự thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất, nếu hết hạn mà đã thỏa thuận được trên 75% diện tích và trên 75% số người sử dụng đất, Hội đồng nhân dân cấp tỉnh xem xét thu hồi phần còn lại (điểm b khoản 2 Điều 3 Nghị quyết). Người bị thu hồi phần này được nhận thêm tiền nếu số tiền bồi thường tính trên một đơn vị diện tích thấp hơn mức trung bình giá đã thỏa thuận (khoản 7 Điều 3).
Điều 3 Nghị định 49/2026/NĐ-CP hướng dẫn cách đếm số người: hộ gia đình, vợ chồng có chung quyền sử dụng đất, nhóm người chung quyền đều tính là 01 người; người có nhiều thửa trong dự án cũng chỉ tính 01 người.
7. Các trường hợp không được bồi thường về đất
Khoản 10 Điều 3 Nghị quyết 254/2025/QH15 liệt kê: trường hợp tại khoản 1 Điều 107 Luật Đất đai; đất do cơ quan, tổ chức của Nhà nước quản lý theo Điều 217 Luật Đất đai; đất thu hồi theo Điều 81, khoản 1 và khoản 2 Điều 82 Luật Đất đai; và các trường hợp khác do Chính phủ quy định.
Điều 4 Nghị định 49/2026/NĐ-CP bổ sung hai trường hợp: lấn, chiếm đất trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp, công trình công cộng trước ngày 01/7/2014 mà đã có văn bản ngăn chặn nhưng vẫn cố tình vi phạm; lấn, chiếm đất do cơ quan, tổ chức của Nhà nước quản lý kể từ ngày 01/7/2014.
8. Hỗ trợ ổn định đời sống không thấp hơn mức của Chính phủ
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định biện pháp, mức hỗ trợ khác để bảo đảm chỗ ở, ổn định đời sống, sản xuất; Ủy ban nhân dân cấp xã quyết định cho từng dự án (khoản 12 Điều 3 Nghị quyết 254/2025/QH15).
Theo khoản 6 Điều 11 Nghị định 49/2026/NĐ-CP, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được quy định khác về mức, hình thức hỗ trợ ổn định đời sống nhưng không thấp hơn khoản 1 và khoản 2 Điều 19 Nghị định 88/2024/NĐ-CP.
9. Thông báo thu hồi đất cũ có thể đã hết hiệu lực
Thông báo thu hồi đất ban hành trước ngày 01/8/2024 mà chưa có quyết định thu hồi trước ngày 01/01/2026 thì hết hiệu lực; muốn tiếp tục thu hồi, cơ quan nhà nước phải ban hành thông báo mới theo Luật Đất đai (điểm c khoản 13 Điều 3 Nghị quyết 254/2025/QH15).
Trường hợp đã có quyết định thu hồi đất và quyết định phê duyệt phương án trước ngày 01/01/2026 thì tiếp tục thực hiện theo phương án đã phê duyệt (điểm a khoản 13 Điều 3). Chưa có quyết định phê duyệt phương án thì áp dụng quy định mới (điểm b khoản 13 Điều 3; Điều 19 Nghị định 49/2026/NĐ-CP).
Danh sách kiểm tra khi nhận thông báo thu hồi đất
☐ Kiểm tra ngày ban hành thông báo và khoảng cách đến ngày dự kiến ra quyết định thu hồi (60/120 ngày).
☐ Phối hợp điều tra, đo đạc, kiểm đếm; đối chiếu biên bản kiểm đếm với hiện trạng nhà, đất, cây trồng.
☐ Theo dõi niêm yết phương án 10 ngày tại Ủy ban nhân dân cấp xã và trên cổng thông tin điện tử cấp xã.
☐ Đối chiếu giá đất trong phương án với bảng giá đất và hệ số điều chỉnh của tỉnh.
☐ Nếu nhà bị phá dỡ một phần, đề nghị đánh giá phần còn lại có bảo đảm tiêu chuẩn kỹ thuật hay không.
☐ Ghi ý kiến bằng văn bản khi lấy ý kiến; tham gia buổi đối thoại nếu không đồng ý.
Câu hỏi thường gặp về bồi thường thu hồi đất theo Nghị quyết 254
Thông báo thu hồi đất có hiệu lực bao lâu?
Khoản 5 Điều 85 Luật Đất đai 2024 quy định hiệu lực của thông báo thu hồi đất là 12 tháng kể từ ngày ban hành. Nếu thông báo hết hiệu lực khi chưa có quyết định thu hồi, cơ quan nhà nước ban hành lại thông báo và không phải áp dụng yêu cầu thời gian tại điểm a khoản 9 Điều 3 Nghị quyết 254 (Điều 13 Nghị định 49/2026/NĐ-CP, sửa đổi Nghị định 102/2024/NĐ-CP).
Kết luận
Nghị quyết 254/2025/QH15 rút ngắn đáng kể thời gian thông báo, niêm yết và đối thoại, đồng thời chuyển cách tính giá đất bồi thường sang bảng giá đất và hệ số điều chỉnh. Người có đất thu hồi vì vậy có ít thời gian hơn để kiểm tra và góp ý phương án.
Nếu bạn đang nhận thông báo thu hồi đất hoặc chưa đồng ý với phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, hãy liên hệ luật sư để được tư vấn trong thời hạn niêm yết và đối thoại.
Căn cứ pháp lý: Luật Đất đai số 31/2024/QH15 ngày 18/01/2024 (được sửa đổi, bổ sung); Nghị quyết số 254/2025/QH15 ngày 11/12/2025 của Quốc hội quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai; Nghị định số 49/2026/NĐ-CP ngày 31/01/2026 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn một số điều của Nghị quyết số 254/2025/QH15; Nghị định số 88/2024/NĐ-CP ngày 15/7/2024 của Chính phủ quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
Xem thêm: tư vấn khiếu nại, khởi kiện hành chính về tranh chấp đất đai
